Yargıtay'a Göre Balkonların Kapatılması Kaçak Yapıdır

BALKONLARIN EVE DAHİL EDİLMESİ YASAK MIDIR?

    Günlük hayatta balkonların cam taktırmak suretiyle kapatılarak taşınmazda değişiklik yapıldığı sıkça görülmektedir. Birçok ev sahibi evini genişletmek, balkonunu dış koşullardan korumak, alandan tasarruf etmek ve benzeri sebeplerle cam balkon yaptırmaktadır. Bu ek yapıların hukuka ve ilgili mevzuata uygun olup olmadığı da en çok sorulan sorular arasındadır. Zira bu konu komşular arasında da sık sık sorunlara sebebiyet vermektedir.

     Apartman ve benzeri yapılarda ikamet eden kat maliklerinin ya da kiracıların oldukça sıkı yükümlülükleri vardır. Taşınmazla, ortak kullanım alanlarıyla ilgili kararların alınmasında kat maliklerinin yüksek oranda oy çokluğu aranmaktadır.

     Ev balkonlarının kullanımının da ortak yer ile ve yönetim planı ile yakın ilişkisi mevcuttur.

     Kat maliklerinin ana taşınmaz ve ortak yerler ile ilgili yükümlülükleri şu şekildedir;

• Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
• Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
• Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
• Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
• Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
• Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
• Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

       Balkonlar da binanın dış cephesine taşan yapı unsurları olarak ortak yerlerden sayıldığından cam balkonların yapımı için kat maliklerinin ⅘ oranında oy çokluğu ile yazılı izni aranmaktadır.Aksi takdirde yapılan cam balkon yapı kaçak yapı niteliğinde olacaktır.

     Balkon kapatma malzemelerinin saydam ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması da bahsedilen bu sonucu değiştirmeyecektir.

     Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/6244 E., 2016/2299 K. ve 15.02.2016 tarihli ilamına göre; 

‘’ÖZET : Dava dilekçesinde, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istenilmiştir. Kat maliklerinin anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtilmiştir. Kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür. Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. DAVA : Dava dilekçesinde, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıya ait 42 numaralı bağımsız bölümde projeye aykırı olarak kapatılan açık balkonun eski hale getirilmesini istemiş,mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19.maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinin ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtildikten sonra ikinci fıkrada da kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; davalıya ait bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirildiği, balkonun PVC malzemeyle kapatıldığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, Yargıtay uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, balkonun daire içine alınmak sureti ile kullanılmasının ruhsata tabi olmadığı, ana taşınmazdaki kat maliklerinin %90’ının aynı yöntemle değişiklik yaptığı, değişikliğin diğer maliklere zarar vermediği ve anayapının statiğini tehlikeye maruz bırakacak nitelikte olmadığı gerekçeleri ile talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’

     Balkon duvarlarının yıkılarak odaya eklenmesi durumu ise ana taşınmaz yapısının değiştirilerek bina yönetim planının değişikliği ve binada mimari proje değişikliğini gerektirir bir inşaat faaliyeti olarak kabul edilmekte ve bu yapının yapılması için tüm maliklerinin yazılı onayı aranmaktadır.

       Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/9972 E., 2016/7042 K. sayılı ve 02.05.2016 tarihli kararına göre;  

“Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunlukla mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalarla balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla mümkün olduğu…” 

Neticede önemle belirtmek gerekir ki bina balkonlarında yapılacak değişikler bakımından yukarıda belirtilen oranda kat maliklerinin onayı alınmaması durumunda yapılar hukuka aykırı olarak değerlendirilecek ve bir dava söz konusu olması durumunda bu yapıların eski haline getirilmesine karar verilecektir.

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır.  Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.