a. Taraflar Arasında 5 Yıldan Kısa Süreli Sözleşmelerde
-Kira Bedelinin Artışına Dair Hüküm Bulunan Sözleşmelerde
TBK m.344¬/1 gereğince artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Kanun hükmünde geçmemek koşuluyla geçerlidir demektedir. Bu sebeple taraflar arasında kira bedeli artışına dair hüküm bulunan sözleşmelerde, sözleşmede belirlenen artış oranı on iki aylık tüketici fiyat endeksinin üzerinde ise kira artışına ilişkin anlaşma uygulanmayacak onun yerine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık kira artış bedeli uygulanacaktır.
-Kira Bedelinin Artışına Dair Hüküm Bulunmayan Sözleşmelerde
TBK m.344¬/2 gereğince taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
b. Taraflar Arasında 5 Yıl ve Daha Uzun Süreli Sözleşmelerde
TBK m.344/3 gereği , Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir . Kira sözleşmesinin yenilenmesi üzerine yenileme sözleşmesinde tespit edilen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre 5 yıllık süre geçmişse, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerekir.
c. Taraflar Arasında Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Ödenmesi Kararlaştırılmış İse
Taraflar sözleşmede kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi kararlaştırmışsa bu durumda 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. 5 yıl sonrasında ise TBK m.344/3 hükmü geçerli olacaktır. Ancak TBK m.138 aşırı ifa güçlüğü hükümleri bu durumun istisnasıdır.
