Kira sözleşmesi, bir malın kullanımının belirli bir bedel karşılığında kiracıya bırakılmasını konu alan sözleşmedir. Bu sözleşmeyle kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan süre boyunca kiracının kullanımına sunmayı; kiracı ise bunun karşılığında belirlenen bir kira bedelini ödemeyi üstlenir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda sayılan diğer yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyması, belirli şartlar altında kiracının tahliyesine imkan verir. Ne var ki ihtiyaç gerekçesiyle tahliye sağlandıktan sonra kiraya verenin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi sınırsız değildir. Kanun koyucu, ihtiyaç iddiasının yalnızca kiracıyı taşınmazdan çıkarmak ve sonrasında daha yüksek bedelle yeni bir kiracı bulmak amacıyla kullanılmasını önlemek için yeniden kiralama yasağı öngörmüştür. Söz konusu yasağın dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu’nun “yeniden kiralama yasağı” başlıklı 355. Maddesine yakından bakalım:
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Bu madde uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz.
Dolayısıyla örneğin kiraya veren, kiracının tahliyesini sağladıktan birkaç ay sonra herhangi bir haklı sebep olmaksızın aynı taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralarsa, TBK m. 355 kapsamında yeniden kiralama yasağı gündeme gelebilir.
TBK m. 355'teki üç yıllık yasak yalnızca ihtiyaç sebebiyle tahliyeyi değil, yeniden inşa ve imar amacıyla gerçekleştirilen tahliyeleri de kapsar.
Taşınmazın yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılması halinde, taşınmaz eski haliyle ve haklı bir neden bulunmaksızın üç yıl geçmeden başka bir kişiye kiralanamaz. İnşaat veya imar çalışmaları tamamlandıktan sonra ise eski kiracıya, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli üzerinden kiralama konusunda öncelik hakkı tanınmıştır.
Kiraya verenin bu konuda eski kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Kiracı da bildirimi izleyen bir ay içerisinde öncelik hakkını kullanabilir. Bu hak sona ermedikçe taşınmazın üç yıl geçmeden başka bir kişiye kiralanması mümkün değildir. Böylece kanun, tahliye gerekçesinin sonradan kolayca işlevsiz hale getirilmesini ve kiracının sırf başka bir kiracıya yer açmak amacıyla taşınmazdan çıkarılmasını engellemeyi hedefler.
Yasağa aykırı davranılmasının yaptırımı da yine aynı maddede düzenlenmiştir. Kiraya verenin kanuna aykırı biçimde taşınmazı üçüncü kişiye kiralaması halinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
Örneğin eski kiracı tahliyeden önce aylık 20.000 TL kira ödüyorsa, kanunun öngördüğü tazminatın alt sınırı son kira yılında ödenen toplam kira bedeli üzerinden belirlenecektir. Bununla birlikte hüküm “bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere” ifadesini kullandığından, somut olayın özelliklerine göre bunun üzerinde bir zararın talep edilmesi de ayrıca gündeme gelebilir.
Bununla birlikte, ihtiyaç iddiasının tahliyeden sonra gerçekleşmemiş olması tek başına yasağın ihlal edildiği anlamına gelmez. Kiraya verenin sonradan ortaya çıkan ve taşınmazı kullanmasını gerçekten engelleyen haklı bir sebebi bulunabilir. Bu nedenle her somut olayda ihtiyacın neden ortadan kalktığı, kiraya verenin taşınmazı neden kullanamadığı ve üçüncü kişiye yapılan kiralamanın hangi koşullarda gerçekleştiği birlikte değerlendirilmelidir.
KİRACININ KENDİ İSTEĞİYLE ÇIKMASI HALİNDE TAZMİNAT İSTENEBİLİR Mİ?
Uygulamadaki asıl tartışmalı noktalardan biri burada ortaya çıkmaktadır. Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle dava açmış ve tahliye kararı almış olsa bile kiracı, icra memurunun gelip kendisini taşınmazdan çıkarmasını beklemeden evi veya işyerini teslim etmiş olabilir. Yargıtay son dönem kararlarında TBK m. 355'te geçen “kiralananın boşaltılmasını sağlama” ifadesini oldukça dar yorumlamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.11.2024 tarihli, 2023/3548 E., 2024/3863 K. sayılı kararında bu mesele doğrudan ele alınmıştır. Uyuşmazlıkta kiracı, tahliyeye ilişkin icra işlemi uygulanmadan taşınmazı teslim etmiştir. Daire, TBK m. 355 uyarınca tazminat sorumluluğunun doğması için yalnızca kiraya verenin tahliye talebinde bulunmasını veya tahliye kararı almasını yeterli görmemiş; tahliye kararının icra yoluyla uygulanması sonucunda kiralananın boşaltılmış olması gerektiğini kabul etmiştir. Kiracının taşınmazı icra işlemi olmaksızın teslim etmiş olması sebebiyle de tazminat koşullarının oluşmadığı sonucuna varılmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.06.2025 tarihli, 2024/3099 E., 2025/3540 K. sayılı kararında da benzer yaklaşım sürdürülmüştür. Bu olayda kiracı, hakkında ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilmesinden sonra taşınmazı boşaltmış, daha sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması üzerine tazminat talep etmiştir. Daire çoğunluğu, tahliyenin icra marifetiyle gerçekleştirilmemiş olmasını gerekçe göstererek TBK m. 355’teki tazminat şartlarının oluşmadığına hükmetmiştir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrasında açılacak bir tazminat davasında yalnızca taşınmazın üçüncü kişiye kiralanıp kiralanmadığına bakılması yeterli değildir. Kiracının taşınmazdan hangi gerekçeyle ve ne şekilde ayrıldığı da dosyanın sonucu bakımından belirleyici olabilir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI KİRACIYA NE SAĞLAR?
TBK m. 355, ihtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun amacı dışında kullanılmasını önleyen önemli bir güvencedir. Kiraya verenin gerçekten kendisi veya kanunda sayılan yakınları için ihtiyaç duyduğu bir taşınmazın tahliyesini istemesi mümkündür. Ancak bu gerekçeyle kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra, ortada haklı bir sebep olmaksızın taşınmazın kısa süre içerisinde daha yüksek kira bedeliyle başka bir kişiye verilmesi kanunun korumak istediği dengeyle bağdaşmaz.
Öte yandan son dönem Yargıtay kararları, tazminat hakkının doğup doğmadığı değerlendirilirken tahliyenin gerçekleşme biçimine de özel önem vermektedir. Bu nedenle yalnızca ‘ihtiyaç nedeniyle çıkarıldım ve taşınmaz daha sonra başkasına kiralandı’ olgularının bulunması her dosyada tazminat için yeterli olmayabilir.
Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır. Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
