Tahliye Taahhütnamesi ve Örnek No: 14 Tahliye Emri Nedir?

Tahliye, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle kiraya verenin, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla başlattığı hukuki işlemdir. Özellikle kiracının kira süresi dolduktan veya belirli yükümlülükleri yerine getirmediği durumlarda, kiraya verenin hızlı ve etkili bir çözüm arayışı içinde başvurduğu yöntemlerden biri “Örnek No: 14 Tahliye Emri” uygulamasıdır. Bu yöntem, ödeme emri yerine yalnızca taşınmazın boşaltılmasına yönelik düzenlenen özel bir icra takibi aracıdır.

Örnek No: 14 Tahliye Emri’nin uygulanmasının yasal zemini, hem Türk Borçlar Kanunu  hem de İcra ve İflas Kanununda yer alan düzenlemelere dayanmaktadır:

İcra ve İflas Kanunu 272. Madde:

Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından veya kiracının, taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesine rağmen bunu gerçekleştirmemesi durumunda, kiraya veren ilgili belgelerle (yazılı kira sözleşmesi veya geçerli tahliye taahhütnamesi) icra dairesine takip talebi başvurusu yapar. Usulüne uygun belgelerin sunulması halinde, icra memuru kiracının taşınmazı 15 gün içinde boşaltması gerektiğini belirten bir tahliye emri düzenler. Emirde, kiracının tebliğden itibaren 7 günlük itiraz hakkı bulunduğu açıkça belirtilir.

Türk Borçlar Kanunu 352. Madde 1. Fıkra:

Kiracının, teslim sonrası taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesi halinde, kiraya verenin kira sözleşmesini feshederek icra yoluyla tahliye işlemini başlatabilme hakkı doğar. Bu yazılı taahhüt, kiracının serbest iradesiyle verdiği ve taraflar arasında bağlayıcı nitelik taşır.

1. Tahliye Talepli İcra Takibi  Sunulması:

Kiraya veren, kira süresinin sona erdiğini veya kiracının taahhütlerini yerine getirmediğini tespit ettiğinde, ilgili yazılı belgelerle (kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesi) icra dairesine tahliye talepli icra takibi yapar.

2. Tahliye Emrinin Hazırlanması ve Tebliği:

İcra dairesi, sunulan belgelerin usulüne uygun olduğunu belirledikten sonra, İİK Madde 272’ye dayanarak, kiracının taşınmazı 15 gün içerisinde boşaltması gerektiğini bildiren bir tahliye emri düzenler. Bu emirde, kiracının tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilme hakkı bulunduğu ifade edilir.

İcraya itiraz süreciyle ilgili detaylı bilgilere sayfamızdaki makaleden ulaşabilirsiniz; makaleye erişmek için buraya tıklayınız.

3. İtiraz Süreci ve Sonrası:

Kiracı, tahliye emrini aldıktan sonra 7 günlük süre içerisinde yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilir. İtirazın yapılması durumunda, sürecin askıya alınması söz konusudur. Ancak hangi mahkemeye başvurulacağı, itirazın niteliğine bağlıdır:

İcra Mahkemesi:

Eğer itiraz, yalnızca tebliğ usulündeki eksiklikler, belge düzenlemelerindeki teknik hatalar veya benzeri usul hatalarına dayanıyorsa, bu durum icra süreciyle ilgili usule ilişkin bir itiraz olarak değerlendirilir. Bu tür durumlarda kiraya veren, itirazın kaldırılması için İcra Mahkemesi’ne başvurarak sürecin devamını sağlamaya çalışır. İcra Mahkemesi, bu itirazları değerlendirirken sürecin hızlı ve usulüne uygun şekilde işlemesine odaklanır.

Sulh Hukuk Mahkemesi:

Eğer kiracının itirazı, kira sözleşmesinin feshi, taşınmazın tahliyesinin gerekliliği veya kiracının temel haklarının ihlali gibi esaslı hususları içeriyorsa, bu durum daha geniş bir uyuşmazlık konusu haline gelir. Bu tür durumlarda kiraya veren, itirazın esasına ilişkin konuları çözmek amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası açar. Sulh Hukuk Mahkemesi, esas uyuşmazlıkların incelenmesinde yetkili olup, tarafların hak ve yükümlülüklerini detaylı şekilde değerlendirir.

Sonuç olarak, itirazın sadece usul hatalarına dayalı olup olmadığı ya da kira sözleşmesinin feshine ve taşınmazın tahliyesine ilişkin esaslı uyuşmazlık oluşturup oluşturmadığına bağlı olarak, sürecin hangi mahkemede devam edeceği belirlenir. İtiraz yapılmaz veya haksız bulunursa, belirtilen tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 günlük süre sonunda taşınmaz zorla boşaltılır.

Tahliye emrinin temel dayanağı olan tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. 

Bu belgenin geçerli sayılabilmesi için şu şartlar aranır:

1. Yazılı Olması:
   Taahhüt, mutlaka yazılı şekilde düzenlenmeli; sözlü beyanlar hukuki işlem olarak kabul edilmez.
2. Belirli Tarihlerin Yer Alması:
   Hem taahhüdün verildiği tarih  hem de taşınmazın boşaltılacağı kesin tarih (gün, ay, yıl olarak) eksiksiz biçimde belirtilmelidir.
3. Teslim Sonrası Düzenlenme:
   Taahhüt, kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmelidir. Kira sözleşmesinden veya taşınmazın tesliminden önce yapılan taahhütler geçersiz sayılır.
4. Serbest İradeyle Verilme:
   Kiracının, herhangi bir baskı altında kalmadan, kendi özgür iradesiyle taahhütte bulunması gerekmektedir.
5. Tüm Kiracıların İmzalanması:
   Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, tüm kiracıların taahhütnamede imzalı olarak yer alması zorunludur.

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene kira sözleşmesinin feshi için harekete geçme imkânı tanır; ancak bu taahhüt, sözleşmenin belirlenen tahliye tarihinin gelmesiyle otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez.

Belirlenen tahliye tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre başlar. Bu süre içinde kiraya verenin şu hususlara dikkat etmesi gerekmektedir:

• İcra Takibi veya Dava Açılması:
  Kiraya veren, 1 aylık süre içinde icra yoluyla tahliye takibine başlamalı veya Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası açmalıdır. Bu adım, taahhüdün hukukî sonuç doğurması açısından şarttır.
• Süre Bitiminde Taahhüdün Değerini Yitirmesi:
  Eğer 1 aylık hak düşürücü süre zarfında icra takibi başlatılmaz ya da dava açılmazsa, taahhüt hukuki olarak değerini yitirir. Bu durumda kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesine dayanmadan devam eder ve taşınmaz otomatik olarak boşaltılmaz.
• Hukuki Güvenceler:
  Bu süre, kiraya verenin hakkını korurken aynı zamanda kiracıyı gereksiz ve ani tahliyelerden de korumayı amaçlar. Söz konusu süre, yasal düzenlemelerin öngördüğü şekilde, tarafların hak ve yükümlülüklerinin dengelenmesinde önemli rol oynar.

Örnek No: 14 Tahliye Emri, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra yoluyla taşınmazın boşaltılmasını sağlamak amacıyla kullanılan etkili bir hukuki araçtır. Hem İcra ve İflas Kanunu hem de Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu yöntem, kiraya verenin hak kaybı yaşamadan taşınmazı tahliye ettirmesine olanak tanır. Ancak sürecin usul ve esaslarına uygun yürütülmesi büyük önem taşımakta, uyuşmazlık durumlarında alanında uzman bir hukuk danışmanından destek alınması önerilmektedir.

Kira hukuku ile ilgili bilmeniz gerekenler için buraya tıklayın.

Kira ve Tahliye Hukuku Avukatlık ve Danışmanlık Ücretleri

       Kira ve tahliye hukuku, tahliye davası avukatlık ve danışmanlık ücretleri müvekkil ile avukat arasında somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterir ve taraflar arasında serbest bir biçimde belirlenmektedir. Bu noktada avukatlar için asgari ücret niteliği gösteren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) önem arz eder. Avukatların bu tarifede belirtilen ücretlerin altında bir ücretle iş alması yasaktır. Bu asgari ücretler davaların karmaşıklığına, mahkemesine, sürecin uzunluğuna ve diğer faktörlere bağlı olarak değişebilir. Ayrıca avukatlık asgari ücret tarifesi her yıl yenilenir ve güncellenir. Bunun yanında Ankara Barosu Avukatlık Tavsiye Ücret Tablosu mevcuttur. Bu ücret tarifesinin bir öneri niteliği taşıdığı da belirtilmelidir. Avukatlık ücretleri yine avukat ve müvekkil arasında; asgari ücret tarifesi, çalışma saatleri, davaya hazırlık süreci, delil toplama işlemleri, savunma stratejilerinin belirlenmesi, duruşmalar, müvekkil ile iletişim, avukatın deneyimi, uzmanlığı, bulunduğu şehir veya bölge gibi faktörlere bağlı olarak serbest bir şekilde belirlenmektedir.

       Neticede belirtmek gerekir ki; kira ve tahliye hukuku en çok prosedüre sahip olan hukuk alanlarından biridir. Kira ve tahliye ile ilgili hemen her husus sıkı ve detaylı biçimde düzenlenmiş sürelere, ihtarname şartlarına vs. bağlanmış durumdadır ve kira ve tahliye ile ilgili hükümler teknik bir düzenlemeye sahiptir. Ayrıca kira artış bedeli gibi hususlarda sıklıkla değişen oranlar söz konusu olmaktadır. Kira ve tahliye hukukunda düzenlenen fesih dönemi, fesih bildirim süresi gibi sürelere uyulmaması, sürelerin kaçırılması gibi durumlarda ilgili hakkın tekrar ileri sürülebilmesi veya kullanılabilmesi 1 ila 6 yıl kadar gecikebilmektedir. Dolayısıyla kira ve tahliye hukuku ile ilgili iş ve uyuşmazlıklar bakımından alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınması oldukça önemlidir. 

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır.  Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.