Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçersizlik Halleri Nelerdir?

      Tahliye taahhütnamesinin kanuni dayanağı Türk Borçlar Kanununun md. 352/1 hükmüdür. Bu hükme göre;  eğer bir tahliye taahhütnamesi mevcut ise ve kiracı taşınmazı taahhütnamede belirtilen tarihte boşaltmazsa, kiraya veren tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra veya dava yoluyla kira ilişkisini sona erdirebilir.

      Tahliye taahhütnamesi kiracının taşınmaz belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği, kabul ettiği bir belgedir, tek taraflı bir hukuki işlemdir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartlar mevcuttur. Bu şartlar şunlardır;

1. Yazılı olarak düzenlenmesi
2. Taahhüdün bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi (örneğin avukatı) tarafından verilmesi
3. Taahhüdün kiracının taşınmazı belli ve açıkça belirtilen bir tarihte boşaltmayı üstlendiğine dair bir beyan içermesi
4. Taahhüdün bir koşula bağlı olarak verilmemesi
5. Taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi

      Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması ve işleme konulabilmesi için yukarıdaki şartları sağlaması gerekir. Bu hususların ispatı yükü kiracının üzerindedir.

      Tahliye taahhütnamesi kiracının belli bir tarihte bir koşul ve sebep aranmaksızın kiralanını boşaltmayı kabul, beyan ve taahhüt ettiği belgedir. Usulüne uygun biçimde düzenlenen tahliye taahhütnamesi mevcut ise kiracı, öncesinde kiraya verenin herhangi bir ihtarda bulunmasına gerek olmaksızın, taahhütnamede belirtilen tarih geldiğinde kiralananı boşaltmak durumundadır. 

     Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının kiralananı boşaltmaması durumunda kiraya veren tahliye taahhütnamesi ile tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bir icra takibi başlatabilir. Bu yolun işe yaramaması durumunda kiraya verenin tahliye taahhütnamesine dayalı olarak dava açma hakkı da mevcuttur. Bu davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer, kiracı davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da kira sözleşmesinin akdedildiği yer mahkemesidir.

      Bununla birlikte, kiraya verenin yukarıda belirtildiği şekilde bir icra takibi veya dava yoluna başvurması halinde kiracının buna itiraz hakkı mevcuttur. Kiracı icra emrine itiraz ederek takibi durdurabilir. Bir dava açılmışsa burada kiracı örneğin tahliye taahhütnamesinin geçersizliği durumları mevcut ise bunları ispatlayarak yine kiralananı boşaltmaktan imtina edebilir. Bu hususlar teknik ve hukuki bilgi gerektirdiğinden kira uyuşmazlıkları ile ilgili olarak muhakkak kira ve tahliye hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.

• Tahliye taahhütnamesi yazılı olması gerektiğinden sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdü geçersizdir.
• Öncelikle kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen bir tahliye taahhütnamesi Yargıtay tarafından baskı altında imzalandığı kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.
• Tahliye taahhütnamesi bizzat kiracı tarafından verilmesi, imzalanması gerektiğinden 3. kişiler, kiracının akrabaları vs. tarafından imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
• Tahliye taahhütnamesi imzalanırken irade sakatlığı halleri (korkutma, hata ve hile) mevcutsa tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
• Kiraya veren ve kiracı aralarında anlaşarak da tahliye taahhütnamesini geçersiz kılabilirler.
• Tarih kısmı sonradan kiraya veren tarafından doldurulmak üzere boş bırakılarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerliliği tartışmalıdır. Hukukumuzda kural olarak açığa imza geçerlidir ancak içeriğinin amacına aykırı doldurulduğu iddia edilip ispatlanarak iptal edilebilir. Bu durumda diğer kısımları doldurulup tahliye tarihi kısmı boş olarak imzalanan bir tahliye taahhütnamesinin tarih kısmının kiraya veren tarafından sonradan doldurulması tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmaz. Yargıtay da bu görüşü benimsemektedir. Ancak boş bırakılan tarih kısmı amaca ve somut olaya aykırı biçimde doldurulduysa taahhütnamenin geçersizliğinin ispatlanması mümkündür.
• Taahhütnamede belirtilen “tahliye tarihinden” itibaren 1 ay içerisinde takip başlatılmazsa, geçerli olan taahhütnamesi artık geçersiz hale gelecektir.

• Bunlara ek olarak kiralananın aile konutu olarak kullanılması durumunda tahliye taahhütnamesinde her iki eşin de imzasının olması gerektiği hususu gündeme gelebilir. Uygulamada mahkemelerin bir eşin imzası olmadığı sebebiyle taahhütnameyi geçersiz kabul ettiği de tek eşin imzasının yeterli olacağını belirttiği de görülmektedir.

      Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer husus ise, tahliye taahhüdünde yer alan imza ve tahliye tarihlerinin boş bırakılarak metne imza atılmasıdır. Bu boşlukların sonradan doldurulması her ne kadar geçersiz olsa da bu hususun ispat edilmesi yükü kiracıya aittir.  Bu hususun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumda taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 E., 2021/1108 K.  sayılı ve 28.09.2021 Tarihli İlamı) 

      Öte yandan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/8307 E., 2023/168 K sayılı ve 21.02.2023 tarihli ilamında; Bölge Adliye Mahkemesi’nin boş taahhütnameye imza atılması halinde kiracı, bu taahhütnamenin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde dolduracağını kabul etmiştir gerekçesini haklı bulmuştur. 2023 yılı tarihli söz konusu Yargıtay kararına bakarak kira ilişkisi kurulduktan sonra boş taahhütnameye imza atmanın geçerli olduğu söylenebilir.

      Kira ve tahliye hukuku, tahliye davası avukatlık ve danışmanlık ücretleri müvekkil ile avukat arasında somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterir ve taraflar arasında serbest bir biçimde belirlenmektedir. Barolar belirli aralıklarla yol gösterici olması sebebiyle asgari ücret tarifeleri yayınlamaktadırlar. Hukuk Büromuz tarafından Ankara Barosu Avukatlık Tavsiye Ücret Tablosu dikkate alınmaktadır. Söz konusu tarifeler Baroların bulunduğu şehrin ve genel olarak ülkenin ekonomik koşulları, avukatların çalışma şartları ve ilgili diğer parametreler baz alınarak düzenlendiğinden bu tarifeler uygulamadaki ortalama ücretlere tekabül etmektedir. Ancak yine de belirtmek gerekir ki dava türü aynı olsa bile her iş kendi özelinde farklı iş ve işlemler gerektirdiğinden her dosya için belirlenen ücretlendirme farklı olabilir. Ayrıca Türkiye Barolar Birliği’de her yıl asgari ücret tarifesi yayınlamaktadır. Bu noktada tekrar hatırlatmak gerekir ki Avukatlık ücretleri avukat ve müvekkil arasında; asgari ücret tarifesi, çalışma saatleri, davaya hazırlık süreci, delil toplama işlemleri, savunma stratejilerinin belirlenmesi, duruşmalar, müvekkil ile iletişim, avukatın deneyimi, uzmanlığı, bulunduğu şehir veya bölge gibi faktörlere bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. 

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır.  Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.