TBK m.350 vd. hükümleri gereğince kiracının dava yoluyla tahliye sebepleri kanunda sayılan hallerle sınırlıdır.
a) Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Kiralananı kendisinin, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birinin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa bu ihtiyacı gerekçe göstererek kiracıyı tahliye talebinde bulunulabilir. Bu sebeple açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın zorunlu olduğunun mahkeme önünde kanıtlanması gerekir. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaçlar sebebiyle tahliye kararı verilemez.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasında;
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya ihtar gönderme zorunluluğu bulunmaz. Ancak kiralayanın kiracıya, sürenin bitiminden 1 ay önce ihtar göndermesi dava açma süresini 1 yıl uzatır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, ihtiyaç sebebiyle tahliye dacası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. İhtarname şartına uyulduğu takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir. Davanın açılabilmesi için kiracının kusurlu olması gerekmez. Yani kiracı düzenli ve zamanında ödeme yapsa dahi bu dava açılabilir.
b) Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralananı sonradan edinen kişinin; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin kiralanana ihtiyacı sebebiyle edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilir.
c) Yeniden İnşa veya Tadilat Sebebiyle Tahliye
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı söz konusuyla ve bu işler sırasında kiralanın kullanımı imkânsız hale geliyor ise kiracının tahliyesi talep edilebilir. Kiraya verenin dava sonucunda tadilat nedeniyle kiracıyı tahliye etmesi halinde ciddi bir tadilat yaptırması gerekir. Örneğin; binanın yeniden yapılması, bir oda veya kat eklenmesi gibi durumlar olabilir. Kiralayanın bu davayı 3 ay önceden yapılacak bildirimle ve 6 aylık dönem sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde bu dava açılmalıdır. Davanın süresini hâkim kendiliğinden göz önünde bulundurur.
d)Tahliye Taahhütnamesi Sebebiyle Tahliye
Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiraya verene belirli bir tarihte kiralanan yeri boşaltamaya dair garanti vermesidir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için taahhütnamenin; yazılı olması, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra yapılmış olması ve hangi tarihte boşaltılacağının yazılması gerekir. Kiracı tahliye taahhütnamesine rağmen konutu boşaltmaz ise kiraya veren 1 ay içinde icraya başvurarak veya doğrudan dava açarak kiracının tahliyesi talebinde bulunabilir.
e) Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli kiracı tarafından eksiksiz olarak ve zamanında ödenmelidir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 1 yıl veya daha uzun sözleşmelerde 2 haklı ihtar sonrasında ise tahliye davası için belirli bir süre geçmesine gerek yoktur. Kira yılının bitmesi beklenmelidir.
f) Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Ancak kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumdan haberi varsa bu sebebe dayalı olarak sözleşmenin feshini talep edemeyecektir.
