Yargıtay'dan Tahliye Davalarında Süre Yorumu: Uzayan Kira Sözleşmesi Belirsiz Süreli Sayılamaz

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2025 tarihli, 2024/4166 Esas ve 2025/1495 Karar sayılı ilamı, kira hukukunda sıkça karşılaşılan bir yanlışı düzelten önemli bir içtihattır. Söz konusu karar, 16 Temmuz 2025 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Karara konu olayda, taraflar arasında 15.03.2014 tarihinde imzalanmış 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiracı, sözleşme süresi sona erdiğinde tahliye yoluna gitmemiş; sözleşme aynı koşullarla uzamıştır. Kiraya veren malik ise, bu uzayan sürenin sonunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde, 21.03.2024 tarihinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmıştır.

Ancak yerel mahkeme, sözleşmenin uzamış olmasını, kira ilişkisinin belirsiz süreliye dönüştüğü şeklinde yorumlamış ve bu nedenle açılan davayı süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddetmiştir.

Yargıtay, bu yorumu isabetsiz bulmuş ve kira sözleşmesinin belirli süreli niteliğini koruduğuna, kiracının fesihte bulunmaması hâlinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzayacağına dikkat çekmiştir. Uzayan dönemin, sözleşmeyi belirsiz süreliye dönüştürmediği; dolayısıyla uzayan sürenin bitimini izleyen 1 ay içinde açılan tahliye davasının süresinde olduğu vurgulanmıştır.

Bu içtihat, uygulamada mal sahiplerinin tahliye hakkını daraltan hatalı yaklaşımların önüne geçmek bakımından önem taşımaktadır. Yargıtay açıkça belirtmiştir ki, belirli süreli kira sözleşmesi, sadece kiracının tahliye beyanı veya tarafların ortak iradesiyle belirsiz süreliye dönüşebilir; bunun dışındaki uzamalar, sözleşmenin niteliğini değiştirmez. Bu nedenle ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davaları, her bir uzayan dönemin sonunda, yasal süresi içinde açılabilir.

 Yargıtay 3. Hukuk Dairesinden:

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
 Y A R G I T A Y İ L A M I

Esas No: 2024/4166
 Karar No: 2025/1495

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Demirci Sulh Hukuk Mahkemesi
 TARİHİ: 25.06.2024
 SAYISI: 2024/172 E., 2024/334 K.
 DAVACI: Murat Kozak vekili Avukat Hüseyin Rahmi Argun
 DAVALI: Sedat Doğruyol vekili Avukat Sinan Yeker
 DAVA TARİHİ: 21.03.2024
 İLK DERECE MAHKEMESİ: Kanun Yararına Temyiz Bürosu

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının 15.03.2014 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, evlenerek oğlan oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle davacının kiralananı ihtiyacı olduğunu ileri sürerek; kiralananın ihtiyacı nedeniyle tahliyesine karar verilmesini dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının ihtiyacının samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın önceki maliki ile davalı arasında 15.03.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözlü kira sözleşmesi bulunduğu, davacının 11.10.2018 tarihinde taşınmazı satın alarak sözleşmenin tarafı olduğu ve sözleşmenin belirsiz süreli olmadığı, kiralanan taşınmazın her bir yıllık süre sonunda talihye edilmediği için kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğü, davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 329. maddesi uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine de riayet ederek bir aylık dava açma süresine uymadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle, 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin her yıl kendiliğinden yenilenmekte ve davanın açıldığı tarih itibariyle 15.03.2024 tarihinde sona erdiği, davanın, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde 21.03.2024 tarihinde açıldığı, Mahkemece davanın süresi içinde açıldığı gözetilerek işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilmesi ve davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

6098 sayılı Kanun’un 347/1. maddesi uyarınca; konut ve çatılı iş yeri kiralarında, belirli süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde, kiracı bitim tarihinden itibaren 15 gün önce sözleşmeyi feshedeceğine dair bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu sözleşmelerde sürenin bitimiyle birlikte kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelmez.

6098 sayılı Kanun’un 310. maddesi uyarınca kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda yeni malik, aynı Kanun’un 351. maddesi uyarınca eline geçmesinden itibaren başlayarak kendisinden önce yapılan kira sözleşmesine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olur.

6098 sayılı Kanun’un 350/1 maddesi hükmüne göre; ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde aynı Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kanun’un 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kısmi düzenleme niteliğinde olup, dayalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; önceki malik ile davalı arasında 15.03.2014 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu Mahkemenin de kabulündedir. Kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle, 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden yenilenmekte ve davanın açıldığı tarih itibariyle 15.03.2024 tarihinde sona ermektedir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde, 21.03.2024 tarihinde açıldığına göre, süresindedir. Bu durumda Mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilerek davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığı'nın bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1. maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Dosyanın, kararın bir örneğiyle birlikte Adalet Bakanlığına gönderilmesine,
16.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.