Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davaları Nedir?

       Kira sözleşmeleri kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan , taşınmazın kullanımı ve kira bedelini düzenleyen sözleşmelerdir. Kira ilişkileri çeşitlidir. Kişiler arasında kiralama işlemine konu olan şey; bir taşınır veya taşınmaz eşya, bir hakkın kullanımı, bir ürün ve hasılat vs. olabileceği gibi bir konut veya çatılı işyeri de olabilir. TBK m.343 hükmü gereğince “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Ancak kimi zaman kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemiş olur ya da yer alan kira artış oranı güncel gayrimenkul piyasasının altında bir bedeli ortaya çıkarır. Bu gibi durumlarda kişiler kira tespit davası ya da kira uyarlama davası açabilmektedir. Kira tespit davası ve kira uyarlama davası birbirinden farklı olmakla birlikte karıştırılabilmektedir.  

;

       Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra değişen olağanüstü hal ve koşullara göre sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması amacıyla açılan dava türüdür. Ekonomik kriz, pandemi, döviz kurlarında yaşanan artışlar, altyapı ve üst yapı değişiklikleri daha önce Mahkeme kararlarına konu olmuş olağanüstü hal ve koşul olarak değerlendirilen bazı durumlara örnek olarak sayılabilir.

●    Her şeyden önce taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin olması gerekir.

●    Taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de muhtemel olmayan olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi gerekir.

●    Gerçekleşen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması gerekir.

●    Yeni koşullarla sözleşmenin devamı borçlu aleyhine aşırı güçleşmelidir.

●    Borç koşulsuz bir şekilde yerine getirilmiş olmamalıdır. Diğer bir deyişle borçlu borcu ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. 

    Kira uyarlama davasını hem kiracı hem de kiralayan açabilir. Yani bu dava ile kira bedelinin uyarlanarak artırılması ya da düşürülmesi talep edilebilir.

    Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Kira uyarlama davası geleceğe yönelik etki eden bir davadır. Artış talebi yalnızca dava tarihinden itibaren olan kira bedelleri için istenebilir.

     Hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması kararını verirse sözleşmeyi her iki tarafın menfaatini de göz önünde bulundurarak sözleşmenin amaç ve anlamına en uygun düşen şekilde uyarlar. Uyarlanma mümkün değil ise sözleşmenin feshi de mümkündür.

;

      Kira tespit davası kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen mevcut kira bedelinin arttırılması ya da azaltılması talebiyle açılan davadır.  Kira tespit davaları sadece kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti için açılabilir, kira bedelinin tespitiyle birlikte tahsil edilmesi istenemez. Kira tespit davası yalnızca çatılı işyeri ve konut kiralarında söz konusu olup TBK m.345 gereğince her zaman açılabilmektedir.

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.

• Tarafların davayı açmakta hukuki yararı bulunmalıdır. Mahkeme hukuki yararın varlığını değerlendirecek ve hukuki yarar yoksa davayı usulden reddedecektir. 

     Kira tespit davası her zaman açılabilir, kira tespit davasında kira sözleşmesinin 5 yıllık olması dava için bir koşul değildir. Ancak kira tespit davalarını açarken 5 yıllık sözleşme süresine göre hareket etmek daha faydalı olacaktır. Bunun sebebi 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde artış miktarı sözleşmede hüküm olup olmamasına bağlı iken 5 yıldan uzun kira sözleşmelerinde, sözleşmede hükmün yer alıp almaması göz önünde bulundurulmaz.

     Önemle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin 5 yıl olması ifadesinden kasıt kiraya veren ile kiracı arası 5 yıl sürmesi kararlaştırılan bir kira sözleşmesinin imzalanması değil kira ilişkinin 5. yıl boyunca sürmüş olmasıdır. Uygulamada genellikle kira sözleşmelerinin 1 yıl süreli yapıldığı görülmektedir. Sözleşme bu şekilde her yıl yenilenmek suretiyle 5 yıl boyunca sürdürülürse 5 yıl süren bir kira ilişkisinden söz edilir ve neticede kira tespit davası bakımından esas alınan husus kira sözleşmesinin değil bu sözleşmeye dayalı kira ilişkisinin 5 yıl sürmesidir.

a.      Taraflar Arasında 5 Yıldan Kısa Süreli Sözleşmelerde

-Kira Bedelinin Artışına Dair Hüküm Bulunan Sözleşmelerde

TBK m.344¬/1 gereğince artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. 

Kanun hükmünde geçmemek koşuluyla geçerlidir demektedir. Bu sebeple taraflar arasında kira bedeli artışına dair hüküm bulunan sözleşmelerde, sözleşmede belirlenen artış oranı on iki aylık tüketici fiyat endeksinin üzerinde ise kira artışına ilişkin anlaşma uygulanmayacak onun yerine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık kira artış bedeli uygulanacaktır.

-Kira Bedelinin Artışına Dair Hüküm Bulunmayan Sözleşmelerde

TBK m.344¬/2 gereğince taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

b.      Taraflar Arasında 5 Yıl ve Daha Uzun Süreli Sözleşmelerde

     TBK m.344/3 gereği ,  Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir . Kira sözleşmesinin yenilenmesi üzerine yenileme sözleşmesinde tespit edilen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre 5 yıllık süre geçmişse, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerekir.

c.       Taraflar Arasında Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Ödenmesi Kararlaştırılmış İse

      Taraflar sözleşmede kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi kararlaştırmışsa bu durumda 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. 5 yıl sonrasında ise TBK m.344/3 hükmü geçerli olacaktır. Ancak TBK m.138 aşırı ifa güçlüğü hükümleri bu durumun istisnasıdır.

1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira ile ilişkili uyuşmazlıklar bakımından da dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk müessesesi getirilmiştir.

     Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B/1-a hükmüne göre; ‘’...Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…’’

      Yeni düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava yoluna başvurmadan önce zorunlu olarak arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunludur. Ancak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi işlemlerini gerçekleştirmeden önce arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur.

       Kira ve tahliye hukuku, tahliye davası avukatlık ve danışmanlık ücretleri müvekkil ile avukat arasında somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterir ve taraflar arasında serbest bir biçimde belirlenmektedir. Barolar belirli aralıklarla yol gösterici olması sebebiyle asgari ücret tarifeleri yayınlamaktadırlar. Hukuk Büromuz tarafından Ankara Barosu Avukatlık Tavsiye Ücret Tablosu dikkate alınmaktadır. Söz konusu tarifeler Baroların bulunduğu şehrin ve genel olarak ülkenin ekonomik koşulları, avukatların çalışma şartları ve ilgili diğer parametreler baz alınarak düzenlendiğinden bu tarifeler uygulamadaki ortalama ücretlere tekabül etmektedir. Ancak yine de belirtmek gerekir ki dava türü aynı olsa bile her iş kendi özelinde farklı iş ve işlemler gerektirdiğinden her dosya için belirlenen ücretlendirme farklı olabilir. Ayrıca Türkiye Barolar Birliği de her yıl asgari ücret tarifesi yayınlamaktadır. Bu noktada tekrar hatırlatmak gerekir ki Avukatlık ücretleri avukat ve müvekkil arasında; asgari ücret tarifesi, çalışma saatleri, davaya hazırlık süreci, delil toplama işlemleri, savunma stratejilerinin belirlenmesi, duruşmalar, müvekkil ile iletişim, avukatın deneyimi, uzmanlığı, bulunduğu şehir veya bölge gibi faktörlere bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. 

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır.  Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.