Kira Tespit Davası Önemli Yargıtay Kararları

Kira sözleşmeleri kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan, taşınmazın kullanımı ve kira bedelini düzenleyen sözleşmelerdir. Kira ilişkileri çeşitlidir. Kişiler arasında kiralama işlemine konu olan şey; bir taşınır veya taşınmaz eşya, bir hakkın kullanımı, bir ürün ve hasılat vs. olabileceği gibi bir konut veya çatılı işyeri de olabilir. TBK m.343 hükmü gereğince “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Ancak kimi zaman kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemiş olur ya da yer alan kira artış oranı güncel gayrimenkul piyasasının altında bir bedeli ortaya çıkarır. Bu gibi durumlarda kişiler kira tespit davası davası açabilmektedir. Kira tespit davası kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen mevcut kira bedelinin arttırılması ya da azaltılması talebiyle açılan davadır.  Kira tespit davaları sadece kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti için açılabilir, kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsil edilmesi istenemez. Kira tespit davası yalnızca çatılı işyeri ve konut kiralarında söz konusu olup TBK m.345 gereğince her zaman açılabilmektedir. 

Bu yazıda, kira tespit davasına ilişkin Yargıtay kararlarından bazı önemli bilgileri sizinle paylaşmayı amaçladık.

1) Eğer kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm ya da irade bulunuyorsa, kira tespit davası, ihtar gerektirmeksizin, kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılabilir ve kira döneminin başlangıcından itibaren tespit talep edilebilir. (TBK m.345/3)

Y3HD 2017/4006 E - 2019/1029 E 2018/10295 K - 2019/1790 K

2) Kira tespit davası, kiraya veren tarafından açılabileceği gibi, Anayasa'nın 35. maddesi gereği mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak mal sahibi tarafından da açılabilir.

YHGK 2013/1629 E 2015/1068 K

3) Kira bedelinin tespitinde hâkimin hakkaniyet indirimi yapması gerekmektedir. Bu indirim, davacının talep ettiği tutar yerine, bilirkişi raporunda belirtilen miktar üzerinden uygulanmalıdır.

YHGK 2017/977 E 2021/1168 K

4) Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı için kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Elbirliği mülkiyetinde ise, tüm ortakların ya birlikte dava açması ya da açılan davaya katılması ya da izin belgesi vermesi gerekmektedir. 

Y3HD 2017/15709 E 2018/13113 K

5) Beşinci yıl dolmadan açılan kira tespit davaları, süresinde açılmadığı iddiasıyla reddedilmemelidir; eğer yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sona erdiği dönem başlamışsa, davaya devam edilmelidir. 

 Y3HD 2017/6958 E 2019/3016 K

6) Kira tespit davasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve bu saklanan haklarla ilgili olarak ıslah talep edilemez.

YHGK 2017/6-2792 2021/267

7) Kira tespit davası kararının icra edilebilmesi için kesinleşmiş olması gerekmektedir.

YHGK  2017/1847 E 2021/1376 K

8) Yenileme sözleşmesindeki kira bedeli emsal ve rayiçlerle uyumlu değilse, yenileme sözleşmesinin imzalanmasından 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre dikkate alınarak kira bedelinin tespiti talep edilebilir. 

Y3HD 2017/5411 E 2018/11236 K

9) İki tarafın da haklarının gözetilmesi için, kira bedelinin tespit edilmesi için mahkeme tarafından aşağıdaki hususların araştırılıp dava dosyasına eklenmesi gerekmektedir:

1.Emsal kira sözleşmeleri belirlenerek dosyaya dahil edilmelidir.

2.Bilirkişi, kiralanan taşınmaz ve ilgili emsalleri tek tek incelemelidir.

3.Dava konusu taşınmaz ile diğer emsallerin (bulunduğu yer, çevresi, yaşı , fiziksel özellikleri, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi vb.) kira bedeline etkileyen tüm özellikleri karşılaştırılmalıdır.

4.Emsal kira bedellerinin neden uygun emsal kabul edildiği somut gerekçelerle açıklanmalıdır.

5.Dava konusu taşınmaz için talep edilen kira döneminde yeniden kiraya verilmesi durumunda boş olarak elde edilebilecek kira bedeli belirlenmelidir.

Y3HD 2017/7875 E 2019/4582 K

10) Kira tespit davasında, aylık kira bedelinin belirlenmesi talep ediliyorsa, harç, tespit edilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanmaktadır. 

Y3HD 2017/15454 E 2017/18281 K

11) Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur. Genel kira ya da hasılat kirasında kira tespit davası açılamaz. Kiralanan bir kısmı açık bir kısmı çatılı ise galip vasfın belirlenmesi önem arz eder. 

Y3HD 2021/5455 E 2021/8864 K

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır. Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.