Kat Mülkiyeti Nedir? Nasıl Kurulur?

Kat Mülkiyetinin ne olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. Maddesinde tanımlanmıştır. İlgili maddede şöyle denilmektedir:

Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yani kat mülkiyeti özetle inşaatı tamamlanan binaların yapı oturum izin belgesinin alınmasıyla birlikte her bir bağımsız bölümü için oluşturulan tapu niteliğidir. Binalardaki daire, dükkan veya depo gibi bağımsız birimler için geçerlidir. Bu işlemle birlikte her bağımsız birim, kendine ait bir tapu niteliği kazanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3’e göre arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Kat irtifakı Kat Mülkiyeti Kanunun 17. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Kat irtifakı sadece henüz inşaatı tamamlanmamış veya tamamlandığı halde projeye uygunluğu ve borcunun olup olmadığına ilişkin denetimin yapılmadığı taşınmazlar üzerinde söz konusu olabilir iken kat mülkiyeti sadece inşaatı tamamlanmış olan, iskanı bulunan ve oturma izni alınmış olan yapılar üzerinde kurulabilmektedir.

Kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat mülkiyetinin kurulması için gereken iki şart vardır: Yapının tamamlanmış olması ve kurulacak kat mülkiyetinin yapının tamamına özgülenmesi.

Kat mülkiyeti iki yolla kurulur: İradi olarak ve mahkeme kararıyla.

Resmi senetle mümkündür. Tüm paydaşların talebiyle tapu memuru resmi senedi düzenler. Tapu memuru senedi düzenledikten sonra ana gayrimenkulün mülkiyet hanesine ‘’kat mülkiyetine çevrilmiştir’’ yazmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil gerçekleştirilmiş olur ve kat mülkiyeti iradi olarak kurulmuş olur.

Bir taşınmazın birden çok malikinin bulunması halinde, kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin olarak taraflar arasında anlaşma sağlanamaması nedeniyle kat mülkiyeti kurulamayabilir. Bu halde kat mülkiyetinin kurulmasına istinaden mahkemeden talepte bulunulabilir. Bu talep, bir çeşit ortaklığın giderilmesi davasıdır.

• Dilekçe: tüm maliklerce imzalanmış bağımsız bölümlerin her birinin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere ayrılan arsa paylarını gösteren dilekçedir.
• Genel İnşaat Projesi
• Vaziyet Planı : Vaziyet planı, projedeki yapıların ve diğer unsurların konumunu, yerleşimini ve çevresel ilişkilerini gösteren ölçekli bir çizimdir.
• İskan Ruhsatı: Tüm bağımsız bölümleri kapsayan yapıyı kullanmaya ilişkin izin belgesidir.
• Fotoğraf: Ana yapının belediye tarafından onaylı 13 x 18 cm büyüklüğünde fotoğrafı
• Liste
• Yönetim Planı: Ana yapıya ait tüm yönetimi düzenleyen ve her bir sayfası tüm malikler tarafından imzalanmak zorunda olan bir plandır.
• Yapı maliklerinin ya da bu kişilerin yasal temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları, T.C. kimlik numaraları ve vergi numaraları da ayrıca gerekmektedir.

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nun maliklere sağladığı tüm hak ve yetkilere sahiptirler.

Kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri dürüstlük kuralına uymak, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür.

• Ana Yapının Arsası ile Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması: Ana yapının arsası ile birlikte yok olması veya kamulaştırılması halinde tapudaki sicilin silinmesi gerçekleştirilir. Ana yapının kamulaştırmaya konu olması halinde her bir bağımsız bölüme karşılık gelen kamulaştırma bedeli sahip oldukları özelliklere göre hesaplanarak bağımsız bölüm sahibine ödenir.
• Ana Yapının Harap Olması: Ana taşınmazın tümüyle birlikte harap olması durumunda ana yapının üzerindeki kat mülkiyeti hakları son bulur. Ana taşınmazın herhangi bir bağımsız bölümünün tek başına harap olması halinde ise hak sahibinin iki yıllık süre içerisinde bağımsız bölümü yaptırmaması üzerine, diğer hak sahiplerinin bir kısmı veya tamamı, iki yıllık sürenin geçmesinden itibaren bir yıllık süre içinde ilgili bağımsız bölüme ayrılmış arsa payını, pay oranı ve değeri karşılığında mahkemeye başvuru yaparak devir isteminde bulunabilmektedir.
• Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi: Ana taşınmaz veya ana gayrimenkulün belli bir kısmı veya tamamının harap olması durumunda yönetici tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu yer tapu dairesine ve taşınmazdaki tüm hak sahiplerine bildirilir. Eğer yönetici yoksa hak sahipleri tapu dairesine bildirir. Şayet söz konusu durum bildirilmezse meydana gelebilecek her türlü zararların tamamından bağımsız bölümü harap olan hak sahibi sorumludur.

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır.  Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.