Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde mevcut ya da ileride inşa edilecek yapının bağımsız bölümleri için, arsa sahibi ve hissedarları arasında Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanarak kurulan özel bir irtifak hakkıdır. Bu hak, yalnızca yapının tamamlanmamış veya proje aşamasında olduğu durumlarda geçerlidir. Kat irtifakı, arsa payından bağımsız olarak devredilemez, miras yoluyla geçmez ve başka bir hak ile sınırlandırılamaz.

Hukuki olarak irtifak hakkı, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan belirli ölçüde yararlanma yetkisi tanıyan sınırlı bir ayni haktır. Bu hak yalnızca taşınmazlar arasında değil, kişilerin lehine de tesis edilebilir. İrtifak hakları yasalarla belirlenmiştir ve bunlar dışında yeni bir irtifak türü oluşturulamaz. Mevcut irtifak hakları şunlardır:

• Taşınmaz lehine irtifak hakları: Bir taşınmazın başka bir taşınmaz üzerinde belirli bir kullanım avantajı elde etmesini sağlar.
• İntifa hakkı: Bir taşınmazdan tam olarak yararlanma yetkisi verir, ancak mülkiyet hakkını içermez.
• Sükna (oturma) hakkı: Bir kişinin belirli bir konutta yaşamını sürdürmesine olanak tanır.
• Üst hakkı: Başkasına ait bir arazi üzerinde yapı inşa etme veya var olan yapıyı kullanma hakkıdır.
• Kaynak hakkı: Başkasının arazisinde bulunan su kaynağından yararlanma yetkisi verir.
• Diğer irtifak hakları: Yasalarla sınırlı olup yalnızca belirtilen çerçevede kurulabilir.

İrtifak hakları, taşınmaz sahipliği ve kullanımına dair önemli avantajlar sunsa da, kapsamları net çizgilerle belirlenmiştir ve yasal sınırların dışına çıkamaz.

Bir taşınmazda kat irtifakının kurulabilmesi için şu şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

1. Yapının tamamlanmamış olması: Kat irtifakı, inşaat süreci devam eden ya da henüz başlamamış yapılar için geçerlidir.
2. Bağımsız bölümlerin belirlenmesi: Yapıda yer alacak bölümlerin her biri bağımsız olarak kullanılabilir nitelikte olmalıdır.
3. Tüm yapı için kat irtifakının oluşturulması: Binanın yalnızca bir kısmı için değil, tamamı için kat irtifakı kurulmalıdır.
4. Maliklerin ortak talepte bulunması: Taşınmazın tüm maliklerinin kat irtifakı kurulması yönünde talepte bulunması gerekir.

Bu şartlar sağlandığında, maliklerin başvurusu ile resmi olarak kat irtifakı kurulabilir.

Bağımsız bölüm, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ele alınan ve bir taşınmazın, ayrı bir mülkiyet hakkına tabi olabilen belirli bölümlerini ifade eden hukuki bir terimdir. Apartman daireleri, iş yerleri, mağazalar gibi yapılar bağımsız bölüm statüsünde değerlendirilse de, otoparklar, depolar gibi alanlar da bağımsız bölüm olabilir.

Bir taşınmazın bağımsız bölüm olarak kabul edilebilmesi için, ayrı bir kullanım alanına sahip olması ve tapuda bağımsız bir birim olarak kayıt altına alınmış olması gerekmektedir. Bu nedenle, yalnızca konutlar değil, ticari veya özel amaçlı yapılarda da bağımsız bölüm niteliği taşıyabilir.

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede belirtilen süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat irtifakı, malikine kat mülkiyetine geçiş sürecinde, arsa üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı tanır. Ayrıca, yapımı devam eden bağımsız bölümlerin durumu hakkında maliklere bilgi verir.

Kat irtifakı sahibi, arsa üzerinde inşa edilmesi planlanan yapının gerçekleştirilmesini sağlamak veya en azından inşaat sürecinin engellenmemesi yükümlülüğüne sahiptir.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Yetkileri ve Yükümlülükleri

Birden fazla kat irtifakı sahibi olduğunda, şu hak ve yükümlülüklere sahip olurlar:

1. İnşaatın ilerlemesi için talepte bulunma ve dava açma: Malikler, inşaatın tamamlanması için birbirlerinden talepte bulunabilirler ve gerekli durumlarda dava açabilirler.
2. Yönetici atama yetkisi: İnşaat sürecinin yönetilmesi için aralarından ya da dışarıdan bir yönetici atayabilirler.
3. Kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanmasını isteme: Yapının fiilen tamamlanması ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin kullanılmaya başlanması durumunda, kat mülkiyeti kurulmamış olsa bile, kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanmasını talep edebilirler.
4. Plan ve projelere uygun inşaat yükümlülüğü: Yapının, idarenin onayladığı plan ve projelere uygun şekilde inşa edilmesi gerekir. Malikler dürüstlük ve hakkın kötüye kullanılmaması ilkesine uygun davranmalıdırlar.
5. Kat irtifakının sona ermesi halinde tazminat talebi: Kat irtifakının, maliklerden birinin kusurlu eylemi nedeniyle sona ermesi durumunda, zarar gören malik veya malikler kusurlu taraftan zararlarının tazmin edilmesini talep edebilirler.
6. Borçlarını yerine getirmeyen maliklere karşı arsa payının devri talebi: Noter aracılığıyla gönderilen ihtara rağmen borcunu yerine getirmeyen bir malik, diğer maliklerin yazılı talebi üzerine, arsa payı ve kat irtifakını devretmek zorunda kalabilir.

1. Ortak Borçlar ve Yükümlülükler: Kat irtifakı sahipleri, arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilecek yapının sözleşme ve plana uygun şekilde tamamlanması için kendilerine düşen yükümlülükleri zamanında yerine getirmek zorundadırlar. Yapı işlerinin ilerleyebilmesi adına dürüstlük kurallarına uygun hareket etmek ve süreci kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
2. Borçların Yerine Getirilmemesi Durumunda Uygulanacak İşlemler: Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendisine düşen borçları yerine getirmezse, noter aracılığıyla ihtar gönderilir. Bu ihtar tarihinden itibaren iki ay içinde borçlarını yerine getirmeyen malik, arsa payı ve kat irtifakını diğer maliklere devretmek zorunda kalabilir.
3. Kat İrtifakının Düşmesi Halinde Kusurlu Tarafın Sorumluluğu: Eğer kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru nedeniyle yapının tamamlanamaması sonucu kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf, bu durumdan zarar gören diğer maliklerin uğradıkları zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

Kat irtifakının sona ermesi, çeşitli koşullara bağlıdır. Kat irtifakına konu olan arsanın sahibi veya ortakları, kat irtifakını sonlandırmak için tapu memuruna yazılı bir beyan vererek sicil kaydını sildirebilirler. Ayrıca, kat irtifakının sona ermesi, arsanın tamamen yok olması, üzerine yapı inşa edilemez hale gelmesi ya da kamulaştırılması gibi durumlarla da kendiliğinden gerçekleşebilir.

1. Kat İrtifakının Sonlandırılması:

Kat irtifakı sahipleri, tapu memuruna yazılı beyan vererek, kat irtifakı sicil kaydını sildirebilirler ve bu şekilde kat irtifakını her zaman sonlandırabilirler.

2. Kendiliğinden Sona Erme Durumları:

Kat irtifakı, arsanın tamamen yok olması, yapı yapılamayacak hale gelmesi, kamulaştırılması durumlarında kendiliğinden sona erer.

3. Yapı Yapılmaması Durumunda Sona Erme veya Süre Uzatımı:

Kat irtifakına konu arsa üzerinde, beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin talebi üzerine hakimi durumu değerlendirerek, arsanın kat irtifakını sona erdirebilir veya yapı inşa edilmesi için belirli bir süre uzatımı verilebilir. Bu türün mevcut olması, hakimin devam etmesi ve arsanın kullanım amacını göz önünde bulundurarak karar verir.

Kat irtifakı, bir yapının inşa edilmeden önce yapılan bir düzenleme olup, kat mülkiyeti, tamamlanan yapılar için geçerli olan ve her bağımsız bölümün mülkiyetini ayrı ayrı düzenleyen bir statüdür. Kat mülkiyeti, kat irtifakından sonra devreye girer ve mülk sahiplerine daha geniş haklar tanır.

Eğer kat mülkiyetinin ne olduğunu ve kat irtifakından nasıl ayrıldığını daha ayrıntılı bir şekilde öğrenmek isterseniz, sitemizdeki "Kat Mülkiyeti Nedir?" başlıklı makalemize göz atabilirsiniz. Bu yazıda, kat mülkiyetinin özellikleri, hak ve sorumlulukları ele alınmaktadır. Kat mülkiyeti kavramını daha kapsamlı bir şekilde öğrenmek için bu makale size önemli bilgiler sunacaktır.

Kat mülkiyeti ile ilgili daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

**  Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır.  Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.