Kira Davalarında İspat Yükü Kimde? Kiralayan mı Kiracı mı?

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kira sözleşmesinin varlığı ve kira bedelinin ödenip ödenmediğine ilişkindir. Bu tür davalarda ispat yükünün kimde olduğu, davanın sonucunu doğrudan etkileyen temel bir unsurdur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.12.2023 tarihli, 2023/2970 E. ve 2023/3824 K. sayılı kararında bu konu açık bir şekilde ele alınmıştır. Karara göre, kural olarak kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelini kiralayan (mal sahibi) ispat etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı, bu bedelin ödendiğini ispatlamakla sorumludur.

Yani kiraya veren, dava açarken geçerli bir kira sözleşmesinin bulunduğunu ve belli bir miktar kira talep ettiğini belgelemek zorundadır. Kiracı ise bu bedelin kendisi tarafından ödendiğini makbuz, dekont veya tanık gibi delillerle ortaya koymalıdır.

Bu karar, kira alacaklarına ilişkin uyuşmazlıklarda delil toplama sürecinin önemini ve tarafların üzerine düşen ispat yükümlülüklerini açıkça ortaya koymakta, uygulayıcılar için yol gösterici niteliktedir.

YARGITAY KARARI:

3. Hukuk Dairesi         2023/2970 E.  ,  2023/3824 K.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında, İlk Derece Mahkemesinde görülen alacak davasının reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın, kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; 01.09.2020 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olan davalının kiralananın anahtarını 22.08.2022 tarihinde müvekkiline teslim ettiğini, 20 günlük kira bedelini müvekkiline ödemediğini, 2022 yılı için aylık kira bedelinin 1.200,00 TL olup, bu miktar yönüyle davalının müvekkiline kira ödemelerinde bulunduğunu ileri sürerek; 800,00 TL ödenmeyen kira bedelinin taşınmazın tahliye edildiği 22.08.2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı; davacının kira bedelini 3.000,00 TL’ye çıkarmak istemesi nedeniyle 01.07.2022 tarihinde taşınmazı boşalttığını, kira borcu olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı vekilinin verilen kesin süre içerisinde kira sözleşmesini sunmadığı, davalının ise cevap dilekçesini süresi içinde dosyaya sunmadığı için dosyaya sunmuş olduğu delillerin hükme esas alınmadığı, kira sözleşmesinin varlığı ile aylık kira miktarını ispat külfetinin davacıya ait olduğu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin varlığının ihtilafsız olduğu ancak aylık kira miktarının ne kadar olduğu dosyaya usule uygun olarak sunulan belgelerden anlaşılamadığı, davanın davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde Adalet Bakanlığı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Adalet Bakanlığının 09.05.2023 tarihli yazısında; taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, davacının aylık kira bedelinin 1.200,00 TL olduğunu iddia ettiği, 18.01.2023 tarihli celsede dinlenen davalıya kira bedelinin sorulmadığı, davalının kira bedelinin 3.000,00 TL'ye yükseltilmek istendiğini, kendisinin en fazla 2.000,00 TL ödeyebileceğini beyan ettiği, Mahkemece, davacı kiralayan tarafından iddia edilen kira bedelinin, davalı kiracı tarafından kabul edilip edilmediği sorulup sonucuna göre kira bedelinin kesin delille ispat edilmesinin gerekip gerekmediği ve belirlenecek tahliye tarihine göre davalının ödenmemiş kira borcunun bulunup bulunmadığı tespit edilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek; kararın, kanun yararına bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 190 ıncı maddesinin birinci fıkrası ile 200 üncü maddesinin birinci fıkrası ve 363 üncü maddesinin birinci fıkrası,

3.Değerlendirme
1.Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiralayana, kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Kiralayanın talep ettiği yıllık kira bedeli 6100 sayılı Kanun'un 200 üncü maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise kira bedelini kesin delille ispatlamak zorundadır. Kesin delille kanıtlanmadığı takdirde ise kiracının kabulünde olan kira bedeli esas alınmalıdır. Yine kiracı da kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini kesin delille ispat etmelidir.

2.Davacı, dava dilekçesinde kira sözleşmesine dayanarak kira alacağı talebinde bulunmuş olup taraflar arasında 01.09.2020 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece verilen kesin süre içerisinde, davacı tarafından kira sözleşmesinin sunulmadığı ve kira bedelinin ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; davacıya verilen süre usulüne uygun olmadığı gibi davalı tarafça yazılı kira sözleşmesi ile kira ödemesine ilişkin banka dekontu dosyaya sunulmuştur. Kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 900,00 TL olduğu ve sözleşmede artış şartının bulunduğu görülmektedir. Bu halde Mahkemece, artış şartına göre talep konusu dönem kira bedeli belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.
V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile 6100 sayılı Kanun'un 363 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,

Kararın bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine,

19.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.