İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin Gerçek, Samimi ve Somut Girişim Şartı

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 09.07.2025 tarihli ve E. 2025/1942, K. 2025/2170 sayılı kararında, yurt dışında yaşayan bir kişinin Türkiye’de iş kurma gerekçesiyle açtığı tahliye davasında önemli bir değerlendirme yaptı.

Davacı, yurt dışında ikamet etmekte olup Türkiye’de bir kuaför salonu açmak amacıyla kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etti. Ancak mahkeme, dosya kapsamındaki delillerden;

• Davacının henüz kiralananın bulunduğu mahalle taşınmadığını,
  
   
• Kuaförlük faaliyeti başlatmak veya işyeri açmak adına ciddi bir hazırlık veya girişimde bulunmadığını,
  
   
• Sadece soyut beyanlarla ihtiyacın ileri sürüldüğünü, tespit etti.

Bu değerlendirme ışığında, mahkeme davacının Türkiye’de iş kurma ihtiyacının ciddi ve samimi olmadığı sonucuna vardı ve ihtiyaca dayalı tahliye talebini reddetti.

Karar, yurt dışında yaşayan kişilerin Türkiye’de iş kurma veya taşınma gerekçesiyle açtıkları ihtiyaç davalarında, somut ve belgelenmiş girişimlerin büyük önem taşıdığını ortaya koymaktadır. Sadece niyet beyanı veya geleceğe dair planlar, ihtiyacın kabulü için yeterli görülmemektedir.

T.C.

BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

4. HUKUK DAİRESİ

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

 G E R E K Ç E L İ  İ S T İ N A F   K A R A R I

DOSYA NO : 2025/1942 

KARAR NO : 2025/2170

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : BURSA 12. SULH HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 26/02/2025

NUMARASI : 2024/422 Esas  2025/322 Karar

DAVANIN KONUSU : Kiralananın Tahliyesi 

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi  tarafından hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: 

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının müvekkiline ait … Mah. ….. Caddesi, Osmangazi/Bursa adresindeki işyeri vasıflı taşınmazda, 15/02/2023 tarihinden itibaren sözlü kira sözleşmesi ile 15.000,00-TL kira bedeli ödeyerek iş yerini kullandığını, davalının, müvekkili ile arasında akdedilen 01/12/2019 tarihli kira sözleşmesi sonrasında, kiraya veren ile yeni bir sözleşme yapılmadan 15/02/2023 tarihinden itibaren kira bedeli ödeyerek iş yerini kullandığı, taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığı, müvekkili ile davalı arasında kira sözleşmesinin yazılı olarak kurulmasına yönelik anlaşma yapılmadığı ve müvekkili tarafından davalı kiracıya iş yeri vasıflı taşınmazın kendi ihtiyaçları için kullanılacağının söylenmesine rağmen tahliye edilmediğini, davacı ve eşinin halen Almanya'da erkek ve kadınlara kuaför hizmeti veren işletmenin sahibi olduğu Almanya'da yürüttükleri iş yerinin aynı ünvanla Türkiye'de de şubesini açmak istemekte olduğunu, müvekkilinin ve eşinin adına kayıtlı taşınmazlarda, halen icra ettikleri mesleğe yönelik olarak kullanılmaya uygun iş yeri açmak istediklerini, müvekkilinin samimi ve zorunlu ihtiyacı nedeniyle taşınmazın kullanım zorunluluğuna binaen arabuluculuk sürecinde davalı ile yapılan görüşmeler sonucunda anlaşamadıklarını belirterek, davayı açmak zorunlu hale hale geldiğini belirterek davalının ….  Mah. …. caddesi Osmangazi/Bursa adresindeki mecurdan tahliyesine karar verilmesini talep  etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : 

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davanın reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

İstinaf eden davacı vekili istinaf dilekçesinde; taşınmazın davacı ve eşinin ihtiyacını karşılayabilecek nitelikte ve yeterlikte olduğunun bilirkişi raporu ile tespit edildiğini, davacı ve eşinin sürekli yurt içi ve dışına gidip geldiği emniyet kayıtları ile sabit olduğunu, Türkiye'de ikametgahlarının davaya konu taşınmaz ile aynı binada olduğunu, davaya konu taşınmaza bitişik olan dükkan kiracı tarafından boşaltıktan sonra ihtiyaç için kullanılmak üzere bekletildiğinin, bilirkişi heyeti tarafından da yerinde görüldüğünü, mahkeme tarafından eksik görülen, bilgi boşluğu bulunan ve ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ortaya koyacak hususlarla ilgili dava sürecinde tarafından beyanda bulunmak üzere talepte bulunulmadığını,  sunulan beyanlarının gerektiğinde bilirkişiye veya ilgili kurumlara müzekkere yazılarak öğrenilebilecek iken, davanın reddi yönünde karar verilmesinin doğru olmadığını belirterek hükmü istinaf etmiştir.

HMK'nun "İncelemenin Kapsamı" başlıklı 355. maddesinde "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf dilekçesinde gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken kamu düzenine aykırılık oluşturan sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE :

Dava, iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi davasıdır.

 TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. 

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. 

Somut olayda; davalı kira ilişkisine ve kira başlangıcına itiraz etmemiştir. Davacının halen Almanya'da ikamet ettiği ve burada kuaför işlettiği dava dilekçesinde açıklanmıştır. Bununla birlikte davacının henüz kiralananın bulunduğu mahale yerleşme, burada kuaför işi yapma konusunda ciddi bir girişiminin olmadığı da anlaşılmaktadır. Bu durumda henüz doğmamış ihtiyaç için tahliye kararı verilemez. Hal böyle olunca davanın reddine dair karar verilmesi doğru olmuştur. (Aynı yönde Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 2008/11196 Esas, 2008/12752 Karar sayılı ilamı.)

Dairemizce  ilk derece mahkemesi kararı hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelenmiş olup; tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yasal gerektirici nedenlere göre, ilk derece mahkemesi kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, olay tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde  hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından, HMK.353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf incelemesi duruşma açılmadan, dosya üzerinden sonuçlandırılarak istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.  

H Ü K Ü M :

Yukarıda açıklanan nedenlerle,

İlk derece mahkemesi  kararı  hukuka uygun olduğundan HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,

Harçlar Kanunu'nun  Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca alınması gereken 615,40 TL maktu istinaf karar harcı peşin olarak alındığından yeniden alınmasına yer   olmadığına,

İstinaf yoluna başvuran tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,

İstinaf gider avansının kullanılmayan kısmının Bölge Adliye ve Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdarî ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1.maddesi uyarınca istinaf edene iadesine,

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 09.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi. 

KANUN YOLU : HMK'nun 362/1 maddesi uyarınca kesin olmak üzere 

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 09/07/2025